臺灣土地開發以「土地所在區域」為主要區分,由以下法規體系構成:
核心法規
適用範圍與重點
主要主管機關
1. 《土地法》
規範土地所有權、使用、處分、公私有土地管理等基本權益與原則。
內政部(地政司)
2. 《都市計畫法》
規範都市計畫區內的土地使用分區、公共設施配置、容積率、建蔽率及開發許可制度。
內政部(國土管理署)、地方政府
3. 《區域計畫法》
規範非都市土地的開發、使用管制、分區劃設(如特定農業區、山坡地保育區)。
內政部(國土管理署)、地方政府
4. 《非都市土地使用管制規則》
詳細規定非都市土地各使用分區的容許使用項目、變更編定程序。
內政部(國土管理署)
5. 《建築法》
規範建築物的基地、構造、設備及施工管理,是開發案最後取得**建築許可(建照)**的依據。
內政部(國土管理署)、地方政府
開發程序依土地所在地和規模,會涉及以下主要管制環節:
一、 依土地分區劃分的管制:
分區類型
管制重點
開發程序(簡化)
都市計畫區
使用分區(住、商、工)及容積率、建蔽率。
1. 取得開發許可(大規模或特殊區位)。 2. 申請建築許可(建照)。
非都市土地
使用地類別(如農牧、林業、甲建)及容許使用項目。
1. 若不符容許項目,須先提出興辦事業計畫。 2. 申請變更使用地編定(須經區域計畫審議)。 3. 申請建築許可(建照)。
二、 橫向管制法規(不分區適用):
法規名稱
目的與應辦事項
1. 《水土保持法》
保護山坡地及特定地區水土資源。山坡地或特定開發規模,需提出並通過水土保持計畫。
2. 《環境影響評估法》
評估開發對環境之衝擊。達規定規模或類型(如大型工業區、遊樂區)者,需辦理**環境影響評估(環評)**並取得許可。
3. 《水利法》
維護水資源及防洪安全。達規定規模的開發案,需提出出流管制計畫書。
特殊土地類型
相關核心法規或要點
管制要點
1. 山坡地
《山坡地保育利用條例》、《山坡地開發建築管理辦法》
嚴格限制開發強度和面積,強制實施水土保持,常需先取得開發許可。
2. 國有(公有)土地
《國有財產法》、《國有非公用土地提供申請開發案件處理要點》
開發案若涵蓋公有土地,需向管理機關申請同意合併開發,並依規定辦理後續的讓售或租賃。
3. 原住民保留地
《原住民保留地開發管理辦法》
土地權利及開發需考量原住民權益,並經原住民族主管機關審核同意。
4. 環境敏感區
《國家公園法》、《海岸管理法》、《重要濕地保育利用辦法》等
限制或禁止開發行為,以保護生態資源或公共安全。